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달라스 비숍 아츠 아파트

프로젝트 정보

프로젝트 명	Cota Vera 코타 베라
지역	캘리포니아주 샌디에고 외각, 출라비스타시 종합계획단지
리저널 센터	Discovery, California
개발사	HomeFed Corporation, 상장법인
사업 내용	종합 계획 단지 - 단독주택, 타운하우스, 고급 임대 아파트, 노년층 근린생활시설
총 사업 비용	$909.628,660
개발사 투자금	$775,628,660(총사업비의 85%)
선순위 채권	추가 대출 없음
선순위 여부	관련 없음(추가대출 없음)
EB-5 모집 금액	$134,000,000(총사업비의 15%)
모집 인원	268명
대출 기간	대출 시행일로부터 5년
완공 예상일	2026년
이자율/수익률	0.25%/연
고용 창출	투자자당 15명 총 4,038명 창출
담보 여부	부지내 추가 소유 토지에 1순위 담보권 부여
원금 상환	주택 매각, 타운센터의 복합시설 임대 및 매각, 부속토지(사무실 및 사업구역) 매각
상환 시기	대출 시행일(에스크로 인출일)로부터 5년
현재 공정	2018년 9월 부지 경사 고르기 작업 시작, 인허가 완료, 주택건설은 2020년 후반부 시작
산업 위험	임대 아파트 등 임대 위험
장점	복합 단지 내 명문학교, 접근 용이하게 설계된 종합적인 편의시설(중앙 광장이 있는 타운센터, 피트니스 및 웰니스 센터), 커뮤니티 공원 내 수영장, 클럽하우스, 스포츠, 시설, 야외활동 이벤트 시설 완비
행정비	$65,000
고려사항	검증된 개발자에 의한 운영, 높은 개발사 지분율 (85%), 추가 소유 토지에 1순위 담보권 부여로 투자 리스크 낮음, EB-5의 4배에 이르는 현금 흐름으로 안전성 있는 프로젝트

충분한 고용 창출

본 프로젝트는 4,038개의 고용 창출이 이루어 질것으로 예상되며, 100% 가 직접 건설 인력을 통해 이루어짐으로써 추후 사업의 결과와 상관없이 이미 51%의 고용 창출 여유분을 제공합니다. 투자자 1인당 고용 창출은 15개이며 이는 조건 해지를 위해 미 이민국(USCIS)가 요구하는 수치를 상회합니다.

전체 프로젝트 비용	$909,628,660	개발사 지분	$775,628,660 (85%)
EB-5 대출	$134,000,000	총 투자자 수	268
필요한 일자리 창출 수	2,680	총 일자리 창출 수	4,038

보수적 자금 구조

전체 프로젝트 비용인 $909,628,660에서 EB-5 자금은
필요한 비용의 약 15%에 불과합니다. 이는 총 자본금의
85%를 차지하는 개발사 지분에 훨씬 못 미치는 금액입니다.
EB-5 자금은 브릿지 론을 대체할 예정입니다.

$500,000로 모집 된 금액	$75,000,000
$500,000로 모집 된 세대 수	150명
$900,000로 모집 할 금액	$59,000,000
$900,000로 모집 할 세대 수	65명

프로젝트 현금 흐름

1. EB-5 대출보다 훨씬 높은 수준의 현금 흐름.
2. 약 $585,000,000의 프로젝트 현금 흐름은 주택 매각, 타운센터의 복합 시설 임대 및 매각, 그리고 부속 토지(사무실 & 상업 구역) 매각을 통해 발생될 것입니다.

1순위 담보권/담보물

홈페드 소유한 토지 총 가치: $257M

프로젝트 장점

미국 투자이민 프로그램 비교표

프로젝트명	NYC Lightstone Towers	Cota Vera	Montage Big Sky	Four Seasons Hotel & Residence
투자 지역	Bronx, New York	Chula Vista, California	Big Sky, Montana	New Orleans
총 사업 비용	$453,000,000 개발사 $175M(39%) EB-5: $36M(8%) Senior loan: $242M(53%)	$909,628,660 개발사 $775.6M(85%) EB-5: $134M(15%)	$416,758,012 개발사 $208.2(50%) EB-5: $63.5M(15%) Senior loan: $145M(35%)	$468,000,000 개발사 $185.6M(23%) EB-5: $120M(35%) Senior loan: $177M(42%)
EB-5 자금	$36M(8%)	$134M(15%)	$63.5M(15%)	$177M(42%)
1인당 투자금액	$900,000 / $65,000(행정비)	$900,000 / $65,000(행정비)	$900,000 / $65,000(행정비)	$900,000 / $65,000(행정비)
투자 기간	5년 (연장 option: 1년 +1년)	5년 (연장 option: 3개월씩 8번) [I-829 접수시 연장 금지]	5년 (연장 option: 1년 +1년)	5년 (연장 option: 1년 +1년)
EB-5 loan 시작일	2020년 12월 31일	에스크로 인출일	2020년 1월 31일	에스크로 인출일
연이율	1.5%	연 0.25%	0.5% (연장시 매년 0.5%씩 증가)	연 2% (8년차 4%)
담보	2순위	개발사 소유 토지의 1순위 담보권	2순위	2순위
상환 전략	매각/수익	토지, 주택 매각 + 상가, 주거공간 임대	콘도 분양, 호텔 운영 수익	호텔수익 및 콘도 분양수익의 권리 이양
리저널센터	Lightstone NY Regional Center	Discovery California	Northern Rockies EB-5 Regional Center	Pathway Regional Center
모집 인원	40명	268명	92명	155명
고용 창출	4,048명(1인당 101명)	4,038명(1인당 15명)	4,662명(1인당 50명)	4,047명(1인당 26명)

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