미국투자이민 전문 기업 예스이민 | 미국

프로그램 정보

컨텐츠게시판
프로젝트 명	NYC Lightstone Towers
지역	Bronx, New York
리저널 센터	Light Stone NYC R/C
개발사	Light Stone Group
사업 내용	주상복합 714세대, 40층
총 사업 비용	$511,000,000
개발사 투자금	$59,300,000
선순위 대출	$385,000,000
선순위 여부	후순위
EB-5 모집 금액	$65,700,000
모집 인원	73명
대출 기간	5년(2021.12.31~2026.12.31) / 연장 1년씩 2번
완공 예상일	2023년 3분기
이자율/수익률	1.5%/연
고용 창출	투자자당 64명
담보 여부	2순위
원금 상환	재융자
상환 시기	I-829 접수 후
현재 공정	공사 중(토지매입)
산업 위험	임대 아파트 등 임대 위험
장점	맨하탄 인접 도시지역 TEA, 완공 보증, 빠른 원금상환
행정비	$65,000
고려사항	도시지역 최고의 위치, 완공 보증, 거절 시 환불 보증, 사업 실적 풍부

라이트스톤은 미국 내에서 가장 큰 규모를 자랑하는
개인 소유 부동산 회사 중 하나입니다.

Lightstone기업은 2014~2019년까지
Standard&Poor’s사와 Moody’s사로부터
A+와 A1 최우수 신용등급으로 평가받았습니다.

컨텐츠게시판

정의

AAA	Aaa	해당 의무에 대한 재정적 투입 능력이 최고 수준임
AA ( + - )	Aa (1 - 3 )	해당 의무에 대한 재정적 투입 능력이 아주 높은 수준임
A +	A 1	해당 의무에 대한 재정적 투입 능력이 높은 수준임
BBB ( + - )	Baa ( 1 - 3 )	해당 의무에 대한 재정적 투입 능력이 적정한 수준임. 그러나 향후 더 높은 평가 범주에 있기보다 감소할 경향이 많음
BB ( + - )	Ba ( 1 - 3 )	비록 현재의 재정적 투입능력은 문제가 되지 않는다고 해도 이 능력은 향우에 지속되지 않을 수도 있음
B ( + - )	B ( 1 - 3 )	재정투입능력의 수준이 낮아서 문제를 야기하고 있음
CCC ( + - )	Caa ( 1 - 3 )	재정투입능력에 불확실성 요인들이 많고 채무 불이행의 가능성이 있음
CC	Ca	채무불이행 위험성이 높음
C	Ca	채무불이행 가능성이 매우 높음
D	C	채무불이행 가능성이 매우 높음

법적 면책사항: 라이트스톤 엔터프라이즈 유한회사는 EB-5 투자자들에게 자금 상환 책임을 질 조직체들의 의무에 관한 어떠한 보증이나 담보도 제공하지 않습니다. 투자는 메리어트 타임스퀘어 프로젝트의 성공에 전적으로 달려있으며 이는 다양한 투자위험을 안고 있습니다.

부동산 프로젝트 개발 실적

EB-5 투자 특징

40

층
785,000

평방 피트
714

세대

1

100% 승인 기록

미국 이민국으로부터
라이스톤 투자자 청원은 100%
승인되었습니다.
2

$5억 3천만 EB-5 조성

9개 프로젝트에 1,000명 이상의
투자자를 모집하여 5억 3,000만 달러 이상의
EB-5 기금을 성공적으로 조성 및 관리합니다.
3

공사 완공 보증

Lightstone 계열사가
프로젝트의 완성을 보장합니다.
4

최상의 입지

뉴욕 LIghtstone 타워는
맨해튼 중심업무지역까지
15분 거리에 위치합니다.
5

건실한 개발업체

Lightstone은 30년 이상의
경력을 가진 미국 최대의
민간 부동산 회사 중 하나입니다.
6

프로젝트 현황

2023년 여름 개장을 예상하며
공사 진행 중에 있습니다.
7

프로젝트 감사원

공인회계사가 EB-5가
제대로 사용되고 있는지
자금의 흐름을 감사합니다.
8

거절 시 환불 보증

라이트스톤 CEO 데이비드 리히텐스타인은
최초 EB-5 청원에 거부된 투자자에 대해
개인적으로 자금 환불을 보장합니다.
9

지속적인 사업 실적

Lightstone은 개발 완료된
성공적인 사업 실적을
보유하고 있습니다.

컨텐츠게시판
융자 만기일	이자율	행정비	투자액수	프로젝트 주소	원금상환
2026년 12월 31일	연 1.5%	$65,000	$900,000	355 & 399 Exterior St.Bronx, NY 10451	I-829 접수 후

TEA(고용 촉진 지역)

“Barnhart Economic Services, The Economic & Policy Resources와 Greenberg Traurig에 의한 독립적인 분석에 기초해,
Lightstone 타워 프로젝트는 TEA(고용촉진지역)에 해당됩니다.”

자금 구성

*모집사는 최대 2억 7,800만 달러까지 증액할 권리가 있습니다.
추가 수익금은 프로젝트 건설 비용을 조달하거나 선순위 대출의 미결제 원금 잔액을 줄이기 위해 사용될 것입니다.
프로젝트 파이낸싱 구조에 대한 자세한 내용은 기밀 사모 제안서를 참조하십시오.

공사 일정

고용 창출

뉴욕시 고급 임대 아파트 시장 전망

뉴욕시의 고급 임대 아파트 카테고리는 미국에서 가장 안전한 부동산 투자 분야 중 하나입니다.
고급 임대 아파트 부동산은 계속해서 침체에 강한 투자입니다.
경기 침체로 주택 소유가 줄어들면서 아파트 임대 수요가 증가합니다.

미국 투자이민 프로그램 비교표

* 표 안의 프로젝트명을 누르면 해당 페이지로 이동합니다.

프로젝트명	Cota Vera 샌디에고 종합주택단지	Utopia Living Apartment 뉴욕 47층 럭셔리 아파트	NYC Lightstone Towers 뉴욕 40층 주상복합	Montage Big Sky 몬타주 호텔&레지던스	Four Seasons Hotel & Residence 뉴올리언스 포시즌스 호텔 &레지던스
투자 지역	Chula Vista, California	Queens, New York	Bronx, New York	Big Sky, Montana	New Orleans, Louisiana
총 사업 비용	$909,628,660	$677,323,743	$511,000,000	$434,500,000	$468,000,000
개발사 투자금	$775.6M(85%)	$167.1M(24.7%)	$59M(12%)	$196M(45.1%)	$185.6M(23%)
선순위 대출	없음	$430M(63.6%)	$385M(75%)	$175M(40.3%)	$177M(42%)
EB-5 자금	$134M(15%)	$79.2M(11.7%)	$65.7M(13%)	$63.5M(14.6%)	$120M(35%)
1인당 투자금액	$900,000 / $65,000(행정비)	$900,000 / $70,000(행정비)	$900,000 / $65,000(행정비)	$900,000 / $65,000(행정비)	$900,000 / $65,000(행정비)
투자 기간	5년 (연장 option: 3개월씩 8번) [I-829 접수 후 + 5년 대출 만기]	5년 (연장 1년 한번) [2023. 01 이후 + I-829 접수 후]	5년 (연장 option: 1년 +1년) [I-829 접수 후]	5년 (연장 option: 1년 +1년) [I-829 접수 후 + 대출 만기]	5년 (연장 option: 1년 +1년) [I-829 접수 후 + 대출 만기]
EB-5 loan 시작일	에스크로 인출일	2021년 3월 12일	2021년 12월 31일	2020년 1월 31일	에스크로 인출일
연이율	연 0.25% (연장시 0.5% 증가)	연 1% (프로젝트 완공 후 3%)	1.5%	0.5% (연장시 매년 0.5%씩 증가)	연 2% (8년차 4%)
담보	개발사 소유 토지의 1순위 담보권	후순위	2순위	2순위	2순위
상환 전략	주택 매각, 상가 임대 및 매각, 토지 매각	재융자 또는 매각	재융자	콘도 분양, 호텔 운영 수익, 호텔 재융자	호텔수익 및 콘도 분양수익의 권리 이양
프로젝트 개발사	HomeFed L.L.C.(a.k.a. Home Fed Corporation)	Utopia Realty, L.L.C. and Mays Associates, L.L.C.	Light Stone Group	CrossHarbor Capital Partners	Carpenter & Company, Inc.
리저널센터	Discovery California	Manhattan Regional Center	Lightstone NYC Regional Center	Northern Rockies Regional Center	Pathway Regional Center
모집 인원	268명 (50만불 148명 모집완료)	88명	73명	92명 (50만불 48명 모집완료, 90만불 44명 모집 중)	155명
고용 창출	4,038명(1인당 15명)	4,925명(1인당 56명)	4,652명(1인당 64명)	4,662명(1인당 50명)	4,047명(1인당 26명)
장점	1차 프로젝트 100% 주택 분양완료, 5년 만기 후 원금 상환, 높은 개발사 지분, 담보권 1순위	맨하탄 인접 도시지역 TEA, 완공 보증, I-526 거절 시 전액 환불, 신뢰할 수 있는 개발사	맨하탄 인접 도시지역 TEA, 완공 보증, 빠른 원금상환	TEA 확정(시골 TEA) 콘도 38채 선분양 (선순위 97% 커버) 완공보장, 일자리 창출 완료	대규모상업 및 관광지 인접, 공실률 위험 낮음

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